недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяАренда

ЖК «На Королева»: между двух станций метро, а его жильцы — меж двух огней

938
ЖК «На Королева»: между двух станций метро, а его жильцы — меж двух огней
Конфликтный жилой комплекс в перспективном месте неподалеку от парка и метро

Застройщик ЖК «На Королева» обладает небогатым опытом возведения жилых комплексов: за девять лет компания построила лишь два дома. При этом в сданной высотке собственниками квартир было выявлено немало недочетов, и не все из них были ликвидированы застройщиком. Год назад жильцы ЖК оказались практически между молотом и наковальней им пришлось «воевать» одновременно и с девелопером, и с навязанной им УК. Гуляя вокруг комплекса, мы разбирались с его противоречиями, которые особенно выделяются на фоне весьма удачного местоположения и развивающейся инфраструктуры этой части Дзержинского района. 

  • Адрес: улица Королева, 3, 1, строение 1Б
  • Год постройки: 2017 год
  • Класс: комфорт
  • Этажность: 9, 18, 20
  • Цена за м²: 85 000 ₽
  • Застройщик: «ЗАО СМС»
  • Сроки сдачи: 2019-2023
  • Ипотека: Газпромбанк, ВТБ, Сбербанк, Уралсиб, банк «Санкт-Петербург», Россельхозбанк, Металлинвестбанк, Абсолют Банк, Совкомбанк, Росбанк, ДОМ.РФ

Застройщик и управляющая компания

Застройщик. ЖК «На Королева» строит новосибирская компания «ЗАО СМС», появившаяся пять лет назад. Ранее, с 2012-го года, она была известна под названием «Строймонтаж-Сибирь». Несмотря на девятилетнюю историю, у компании совсем небольшой опыт в строительстве объектов жилой недвижимости. Помимо «На Королева», в портфолио застройщика значится лишь соседний с этим ЖК многоквартирный дом по адресу Королева, 10/1. 

Когда жилой комплекс «На Королева» только начинал строиться, а также вплоть до момента сдачи его первой очереди, он позиционировался застройщиком как максимально продуманный проект. Под этим утверждением подразумевалось и качество строительства и проектировки, и благоустройство придомовой территории, и удобство выбранной локации. Однако после того, как «ЗАО СМС» сдал первую высотку, к каждому из этих пунктов у собственников квартир появились вопросы.

Новоселы сразу же обратили внимание застройщика на нарушение изначально утвержденного проекта. Владельцы 18 квартир, находящихся в углу дома, были неприятно удивлены ливневой трубой, проведенной вплотную к их входным дверям. Эта конструкция была смонтирована застройщиком буквально перед сдачей дома, потому что про нее попросту забыли. Из-за трубы разгорелся скандал, о котором мы подробно писали в статье год назад.

Некоторые жители оказались недовольны и другими невыполненными, по их мнению, обещаниями застройщика. Так, жильцы на форумах ведут списки недоработок «ЗАО СМС» в плане качества строительства и отделки квартир в сданном доме ЖК «На Королева». Среди них — плохая звукоизоляция, ненадежные входные двери, маленькие грузовые лифты, недобросовестно сделанное фасадное остекление, отсутствие ограждений по периметру ЖК или хотя бы дома.

Управляющая компания. Еще больше негативных комментариев от жильцов комплекса «На Королева» имеется относительно УК «Сибкомсервис», которая занимается жилищно-коммунальными вопросами в пока единственном сданном доме ЖК. По словам собственников, эту компанию им буквально навязал застройщик. Подробнее эту ситуацию мы описывали в той же статье годичной давности. 

Комментаторы на форумах называют УК «Сибкомсервис» непрофессиональной компанией с архаичными представлениями об услугах. «Объявления пишут от руки и несвоевременно. За порядком в доме и вокруг него не следят, пока не ткнешь пальцем. Консьерж — бесполезный работник: ничего не знает и не в курсе происходящего, весь день сидит в телефоне, а ночью спит. Эта УК портит наш ЖК, и если мы не сможем избавиться от нее по истечении срока договора, то она получит в управление и второй дом тоже», — комментирует один из собственников квартир ЖК «На Королева». И это не единственное подобное мнение о деятельности «Сибкомсервиса» в интернете.

Если оценивать УК по тому, что мы увидели, когда были в сданном доме и на территории жилого комплекса, то в ее работе можно найти как плюсы, так и минусы. О невнимательности консьержа говорит то, что входная дверь в подъезд после разгрузки материалов для ремонта или вещей новоселов часто остается открытой. В самом доме — в холле и на этажах — очень чисто. О том, что тут часто убирают, можно было догадаться по наличию ведер с водой, которые почему-то одиноко катались в лифте.

А вот к работе УК «Сибкомсервис» во дворе ЖК действительно возникает ряд вопросов: территория «На Королева» огорожена забором, в котором зияют огромные дыры, благоустройства здесь почти нет, а автомобили паркуются как вздумается их владельцам. Возможно, по плану УК, все проблемы вне дома еще только предстоит решить после того, как сдастся следующая очередь ЖК.

Дома

ЖК «На Королева» после сдачи всех объектов будет представлять собой три монолитно-кирпичных дома. Сейчас готов и заселяется один из них, высотой в 18 этажей. Второй, девятиэтажный, по адресу Королева, 1, согласно первоначальным планам застройщика, должны были сдать в конце прошлого года. На карте в 2GIS он также отмечен как сданный объект. Однако даже невооруженным взглядом видно, что там до сих пор идут отделочные и частично строительные работы. Третий дом в 20 этажей начал возводиться недавно, и застройщик обещает сдать его через два года. 

Несущие конструкции домов выполнены из железобетона, облицовочный материал фасадов — керамический кирпич. Застройщик на своем официальном сайте сообщает, что этот кирпич обладает «высокой прочностью и морозоустойчивостью — в квартирах будет комфортный микроклимат в любое время года». Внутренние стены сделаны из газобетонных блоков. Об их надежности и качестве теплоизоляции информации на форумах нет, а вот о плохой звукоизоляции жильцы пишут много. 

Отличительными чертами домов своего жилого комплекса застройщик называет увеличенные размеры окон и витражное остекление лоджий, а также качественную отделку подъездов. К последнему пункту ни у нас, когда мы посещали ЖК, ни у его жильцов вопросов почти нет. 

А вот по поводу качества окон и наружного остекления фасада дома у собственников к застройщику накопились претензии. По словам жителей, откосы на окнах прикручены саморезами на большом расстоянии друг от друга. Из-за этого при сильном ветре они начинают издавать звуки, а в квартире гуляют сквозняки. Кроме того, есть недовольные и размерами окон в кухнях, которые слишком малы.

Квартиры и цены

Планировки. Застройщик предлагает разный выбор планировок: от однокомнатных студий в 30 м² с двумя окнами до трехкомнатных квартир около 80 м². Они могут быть исполнены в различных вариациях, ориентированных на конкретные потребности одного или нескольких жильцов. При желании в квартирах можно выполнить перепланировку, так как межкомнатные перегородки не являются несущими. Помимо вариантов с классической планировкой, в ЖК есть европланировки с кухней-гостиной. 

Высота потолков в домах «На Королева» на первых этажах составляет три метра, выше — 2,7 метра. Квартиры застройщик сдает с чистовой отделкой: выровнены стены, залита стяжка пола. Среди минусов отделки комментаторы на форумах отмечают, что вместо обещанных биметаллических застройщик установил некачественные и дешевые стальные панельные радиаторы.

Цены. Большинство квартир во второй и первой очередях ЖК «на Королева» уже проданы. Средняя цена за м² в строящейся третьей очереди составляет около 85 000 ₽. Для сравнения, похожее жилье комфорт-класса в строящихся домах ЖК «Расцветай на Гоголя», что находится в пяти минутах ходьбы от ЖК «На Королева», в среднем стоит 110 000 ₽ за «квадрат». 

Стоимость машиноместа в подземном паркинге последних двух очередей ЖК составляет от 500 000 до 700 000 ₽. Цена на кладовки в строящемся доме третьей очереди варьируется от 120 000 до 150 000 ₽ в зависимости от их размеров.

Цены на коммунальные услуги соответствуют средним по городу:

За работы и услуги, выполняемые и оказываемые управляющей компанией с помощью иных организаций, собственники квартир в ЖК «На Королева» платят 27,5 ₽ за м². За управление общим имуществом дома нужно доплачивать еще 22,97 ₽ за «квадрат». 

Подъезд

Вход. Дверь в подъезд сданного дома — светопрозрачная. На входе предусмотрен пандус, удобный для передвижения родителей с колясками и людей с ограниченными возможностями. У двери установлены домофон и камера видеонаблюдения. 

Пространство. Сразу за входной дверью обустроено место для консьержа. За ним расположена вторая светопрозрачная дверь, ведущая в просторный холл. Входная группа чистая и светлая, у одной из стен стоит аквариум с рыбками. Рядом с почтовыми ящиками находится колясочная. Правда, жильцы на форумах делятся мнением, что она сделана для «галочки» и что места в ней очень мало.

Последний тезис подтвердился, когда мы прогулялись по этажам дома. Возле многих квартир стояли велосипеды, санки и коляски. Но зато на этажах чисто и на удивление очень светло, что является большой редкостью в новых ЖК. Есть выходы на общие застекленные балконы, такое также встречается нечасто.

Лифты. По словам собственников квартир, застройщик обещал установить лифты американской фирмы Otis. Но вместо них появились безымянные китайские. Всего в доме два лифта — пассажирский и грузовой. Последний очень маленький — туда с трудом входит трое взрослых с тремя детьми. Лифты быстрые, бесшумные, с плавным ходом кабины, кнопки на их панелях не западают, а во время движения в них играет фоновая музыка.

Парковки

Сейчас подземной парковки в построенном доме нет. Но и полноценной наземной стоянки возле дома тоже не предусмотрено. Поэтому автомобили собственники квартир в ЖК «На Королева» и их гости оставляют там, где будет место на придомовой территории. 

В еще не сданных домах застройщик возводит подземный паркинг. В девятиэтажке предусмотрено 60 машиномест, а в доме высотой в 20 этажей — только 36.

Двор

Безопасность. Дела с безопасностью в ЖК «На Королева» обстоят неоднозначно. С одной стороны, застройщик на своем официальном сайте делает акцент на безопасности территории жилого комплекса. В связи с этим наличие консьержа и большого количества видеокамер по периметру и в подъезде как раз подтверждает заботу о спокойствии жильцов. Но с другой стороны, вокруг сданного дома практически отсутствует обещанное ограждение, а об отзывах жильцов о невнимательности консьержа уже было упомянуто выше. 


Благоустройство. Тот же впечатление, что и о безопасности ЖК «На Королева», складывается и о благоустройстве его придомовой территории. По планам и визуализациям, которые представлены на сайте застройщика, в ЖК должны быть разнообразные игровые и спортивные площадки, а также зоны отдыха.

Среди них — зона для воркаута с уличными тренажерами, спортплощадка с баскетбольным кольцом, дорожка для бега, детские площадки с горками, каруселями, качелями и безопасным резиновым покрытием, а также беседки, дорожки и скамейки для отдыха. Еще двор должен быть озеленен. 

Ничего из вышеперечисленного, кроме одной компактной площадки со странными деревянными игровыми элементами непонятного назначения, мы не увидели. Вероятно, все задуманное будет реализовываться позже — после сдачи всех домов ЖК.

Транспорт

Общественный транспорт. На удалении 600 метров от ЖК расположена остановка общественного транспорта «Королева», идти до которой семь минут. С нее на восьми автобусах, трех троллейбусах и трех маршрутных такси можно уехать в разные, в том числе отдаленные, точки Дзержинского, а также во все остальные районы города, кроме Первомайского и Советского. Немало транспорта с «Королева» идет на левый берег и до важных магистральных узлов — Речного вокзала и железнодорожного вокзала «Новосибирск-Главный».

Жилой комплекс «На Королева» позиционируется застройщиком как ЖК, который находится в месте между двумя станциями метро. Это действительно так, однако и до «Березовой рощи», и до «Золотой нивы» идти придется не менее 20 минут. 

Личный автомобиль и такси. ЖК находится в месте с удобной транспортной развязкой — есть выезды на проспект Дзержинского, улицы Гоголя и Кошурникова. Все эти варианты дают немалый выбор маршрутов в разные точки города. Конечно, на каждой из этих магистралей, как и на любой крупной улице в городе, случаются заторы. Но наличие трех альтернативных больших путей, а также небольших улиц, ведущих к другим транспортным артериям, позволит без проблем выехать из района.

До площади Ленина на автомобиле при минимальных пробках можно доехать за 15 минут, а до площади Маркса — за 30. Ожидание такси в ЖК составит пять минут, путь до центра правого берега обойдется примерно в 150-200 ₽, а до левого — от 200 ₽.

Инфраструктура

Снизу ЖК «На Королева», построенный на холме, подпирает частный сектор и большой овраг, слева к ЖК примыкают бесчисленные кооперативные гаражи. Однако с двух других сторон открывается инфраструктурно развитая местность, которая становится еще более разнообразной ближе к проспекту Дзержинского.

Детские сады. Ближайший муниципальный детский сад номер 281 находится на улице Гоголя, в семи минутах ходьбы от ЖК «На Королева». Комментаторы на форумах отзываются о нем по-разному. Часть родителей хвалит воспитателей сада за профессионализм в работе и приветливость по отношению к детям, а также за хорошую подготовку малышей к школе. Среди отрицательных отзывов превалируют те, где говорится, что сад недостаточно финансируется. Это приводит к отсутствию косметического ремонта снаружи и внутри здания, недостатку персонала, в первую очередь уборщиков, а также дополнительным денежным сборам.

В радиусе 15 минут ходьбы от ЖК расположены еще восемь садов. Прямо на территории ЖК застройщик в будущем обещает построить собственный детский сад. 

Школы. До двух ближайших школ, расположенных на улице Гоголя, от ЖК «На Королева» идти примерно по 10 минут в разные стороны. 

18-я школа не оставляет равнодушными комментаторов в интернете — о ней отзываются либо в высшей степени положительно, либо с максимально плохой оценкой. Хвалят это среднее учебное заведение за систему развития в младших классах, включающую в себя различные танцевальные и художественные кружки. Другими плюсами школы называют аккуратный ремонт, ухоженную дворовую территорию и чистоту помещений внутри. Недовольство высказывается по поводу неудобного гардероба и грубости некоторых педагогов.

Отзывы о недавно отремонтированной 82-й школе разделились: кто-то хвалит педагогов за профессионализм и чуткость, кто-то ругает их за безразличие и низкий уровень квалификации. 

Медицина. В 10 минутах ходьбы от ЖК «На Королева» работает поликлиника при 2-й Городской клинической больнице. Среди отзывов о ней в интернете преобладают негативные: больше всего пациенты недовольны невозможностью дозвониться в поликлинику и в целом невысоким уровнем обслуживания в регистратуре.

Три ближайшие от ЖК аптеки находятся возле остановки «Королева». Путь до круглосуточной займет не менее 12 минут в сторону парка «Березовая Роща».

Магазины. Ближайший магазин «Пятерочка» в формате «у дома» располагается через дорогу от ЖК на Королева 10/1, этот дом, как уже упоминалось выше, также построила компания «ЗАО СМС», когда она еще называлась «Строймонтаж-Сибирь».

По дороге к проспекту Дзержинского и особенно вдоль него находится множество различных супермаркетов, продуктовых магазинов и бакалей. Но вот торговых центров поблизости нет. До ближайшего большого ТРЦ «Сибирский Молл» с крупным супермаркетом «Ашан» от ЖК идти примерно 20 минут. Кроме продуктового, в ТРЦ есть еще около 150 разных магазинов.

Спорт. В пяти минутах ходьбы от ЖК, на улице Шишкина, находится ближайший от него тренажерный зал Fit1Life. Кроме силовых и кардиотренировок, в нем можно посещать танцевальные кружки. Также в этом зале есть сауна. 

Стадионов или многофункциональных спортивных центров в пешей доступности от жилого комплекса нет. Поэтому единственной альтернативой фитнес-залам может стать спорт на свежем воздухе. К занятиям им располагает ПКиО «Березовая роща», идти до которого около 17 минут. В парке можно как заняться пробежкой, спортивной ходьбой или воркаутом, так и покататься на велосипеде, самокате или лыжах — их можно взять на прокат там же.

Отдых. ПКиО «Березовая роща» — один из самых крупных и благоустроенных парков в Новосибирске. Он известен своей развитой инфраструктурой: помимо спортивных активностей, в нем можно взять в аренду беседки с мангалами, посетить различные аттракционы, колесо обозрения​, веревочный парк, детские площадки​, кафе и пройтись по прогулочным зонам.

Ближайшие от ЖК небольшие рестораны, кафе и закусочные находятся на проспекте Дзержинского, в 10-15 минутах ходьбы от комплекса.

Соседи

Ровно год назад из числа собственников квартир ЖК «На Королева» сформировалась группа, которую объединяют две общие проблемы. Первая — это труба, проходящая через весь подъезд и мешающая полностью открыть входные двери в 18 квартирах. Вторая — это навязанная застройщиком управляющая компания, чьей работой в прошлом году была недовольна большая часть жильцов. Об обоих случаях мы подробно и с комментариями самих жителей писали в феврале 2020-го. 

Как обстоят дела с этими вопросами сегодня и как между собой общаются соседи в сданном доме ЖК, неизвестно. Вероятно, прошлогодние баталии закалили и сплотили одних и отдалили других. Очевидно лишь то, что собственникам приходится одновременно разбираться и с недоделками застройщика, и с УК.

Коротко о главном

🏢 ЖК «На Королева» строит компания «ЗАО СМС». Помимо этого жилого комплекса, ранее она под другим названием возвела лишь один дом. К строительству и отделке в пока единственном сданном доме «На Королева» у собственников квартир есть немало претензий. Еще больше их к работе УК. 

🏢 По плану ЖК будет состоять из трех домов, два из которых находятся на разных стадиях строительства. В сданном монолитно-кирпичном доме в 18 этажей можно увидеть красивый холл и аккуратный ремонт в подъезде. Но звукоизоляция в квартирах находится на низком уровне, а из щелей в окнах, по словам жильцов, дует ветер. 

🏢 Квадратный метр в новых очередях «На Королева» стоит 85 000 ₽. Это меньше, чем цена за м² в ЖК похожего класса в этой части района.

🏢 В сданном доме ЖК нет паркинга или обустроенной наземной парковки. В строящихся очередях предусмотрены подземные паркинги. Несмотря на обещания застройщика благоустроить территорию, пока там нет полноценных спортивных или детских площадок.

🏢 Комплекс «На Королева» находится в месте с удобными транспортными развязками. ЖК расположен неподалеку от крупных магистралей — проспекта Дзержинского, улиц Гоголя и Кошурникова. До двух станций метро от ЖК идти около 20 минут.

🏢 Вокруг ЖК развитая инфраструктура, в том числе в пешей доступности есть крупный городской парк и заведения, где можно перекусить. 

🏢 Квартиры в сданном доме ЖК «На Королева» еще активно заселяются, но многие местные жители уже давно знакомы друг с другом, так как ровно год они конфликтуют с застройщиком и УК по поводу разных бытовых проблем.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru